「現在我們每天都看到常客不斷光臨」
江寶欣說：「加快優化步伐實際上對不同持份者，包括我們的顧客，均產生正面影響。他們可以享受到更舒適的購物環境和更多貨品選擇。街市是我們的其中一個主要業務，亦是商場的一部份，它為整個購物區帶來人流。每天我們看到常客繼續光臨，而且人流也不斷增加。儘管鮮活街市並不是我們總收益的主要來源，但它帶來龐大的邊際效應。」
范世牧說，領展與營運商建華集團開始合作關係，是街市行業中的嶄新營運模式。
「建華集團對街市並不陌生，他們本身已經在街市中經營攤檔，但他們是第一次以街市整體承租商角色來營運整個鮮活街市。我們帶他們一同去歐洲的街市考察，知己知彼，而建華集團確實從中學到很多經驗，並與我們一起實現了許多新意念。」
例如，過去所有香港街市的攤檔是以劃一高度興建，但歐洲的情況卻完全不同。
「人們逐漸接受這種新模式，同時我們也在不斷改進」
范世牧說：「歐洲許多街市都是露天設置的，而且只營運一天。我們在當地討論如何在一些攤檔設計上作簡單改變，嘗試降低攤檔高度。當然，在香港我們遇到來自檔主的一些阻力，因為他們以前從未試過。他們拒絕了，並提出『這樣沒用的，我們需要高牆』之類的說話。但我們還是跟租務團隊分享了想法，希望他們可以說服檔主。我們在其中一個鮮活街市試行，那就是愛民街市，它是在大元街市翻新後數年，接著進行翻新的街市。之後，建華集團在另一個街市也嘗試翻新，效果很好。於是雪球效應就這樣開始，從而加快了翻新工程的步伐。回想當時我們剛翻新了大元街市，不確定新的營運模式能否取得收益或成效。後來人們逐漸接受了這種模式，同時我們也一直不斷改進。」
從檔主變成營運商
建華集團行政總裁凌偉業解釋，他們是如何在領展租賃和翻新街市過程中看到機遇。
他說：「在與領展合作之前，我們一直從事新鮮食品業務，當時我們只是其他營運商旗下街市的檔主。這些年來，我們見證各種管理方式，對如何有效營運累積了很多想法，發現在傳統街市尚有許多實踐空間。但我們只是檔主，無法把想法付諸實行。」
那時建華集團也在領展的商場經營食店，就此碰上了一個機遇。
「租務部負責人與我們交談時，得知我們有經營新鮮食品業務。我們分享了經營街市的理念，他們認為很值得參考。」
領展先讓建華集團管理旗下一個規模較小的鮮活街市，很快便試行了一些嶄新的營運理念。
凌偉業表示：「在翻新傳統街市時，首要工作是增加新鮮食品供應比例，於是我們引入了更多相應的攤檔，為顧客提供更多樣化的購物選擇。這與過去的營運模式形成鮮明對比，以前每款貨品通常只有一兩個攤檔供應，令顧客沒有太多選擇，漸漸地他們也不再光顧。」
部份營運商可能只會被動地管理街市 – 進行例行清潔、按時營業、定期收取租金 - 但凌偉業表示，這樣營運街市並不足夠。
「這不僅是管理，而是積極地經營鮮活街市」
「對我們來說，這不僅是管理，而是積極地經營鮮活街市，努力吸引客流，幫助檔主擴大業務，設法為消費者提供更愉快的購物體驗。因此，我們的團隊不只是一個小型管理團隊，還包括市場行銷人員和前線銷售人員等。我們介紹檔主提高銷量和展示產品的技巧。憑藉經營新鮮食品業務的經驗，我們能夠指導商戶如何提升業績。」
領展致力翻新街市，希望協助檔主提升業務。
蘇兆明表示：「這是一個非常重要的因素，如果你是零售企業的業主，不應該只提供具有基本設備的店面，而是要幫助檔主提升營業額。這是互利共贏，也惠及廣大消費者。你可能會說這是一種社會責任，但這同樣是一種經濟利益的考慮。」
作為整體規劃的負責人，領展還研究了不同的室內佈局和人群管理措施，這是個別檔主無法做到的。完成翻新工程的鮮活街市更能體現出是一個社區的中心。通道讓顧客更容易穿梭其中，發掘以往被忽略的攤檔，有助改善銷情。
行政總裁王國龍表示，有時候一個小小的改變，可以帶來很大的改善。
「檔主一直以一種固定的方式陳列和銷售貨品。」
「例如，過去他們會把箱子打開後，便直接把一整箱水果放在櫃檯上叫賣。我們告訴檔主，你的競爭對手展示貨品的效果比你更能吸引顧客，不如讓我們協助你採購一些精美的籃子，教你一些擺放水果的竅門，比如嘗試把橙放在車厘子和蘋果旁邊，讓水果顏色看起來更鮮豔。」
「這些改變都需要時間。在最初的一兩年，部份租戶花了差不多18個月才習慣我們推薦的營運模式。後來大家適應了，有了這些具成效的新式鮮活街市作例子，再去翻新其他街市就變得容易。我們不必向檔主逐一描述建議細節，也不必再展示西班牙、台灣或日本街市的圖片。我們可以說：『你不如看看樂富街市檔主的經營情況？或者我們帶你參觀一下屯門的蝴蝶街市？』當他們親身觀摩後表明『這我也可以做到』時，事情就變得非常輕鬆了。」
